黄国雄

                          商业地产发展面临机会与风险的双重考验

     中国商业地产已进入快速发展时期，据国家统计局统计，2001年—2006年六年平均增幅为26.5%。2006年增幅虽有所回落，但投资总额仍达2345.38亿元，比上年增加17.3%。而且有些地方却大幅度上升，受奥运会影响北京商业用房投资增长高达100.1%，上海为51.1%。实际上，2006年全国商业营业用房开工面积达2.35亿平方米，竣工面积为4199.73万平方米。在扩大商业营业面积供给增加同时，空置率也在上升，仅2006年上半年，全国商业营业面积高达2878万平方米，较去年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。这意味着中国商业地产已进入机会与风险并存的时期，受着双重考验。

商业地产发展存在的风险主要表现为：

第一、商业产是一个广泛的概念，既包括零售营业用地，也表现为批发用地；既包括公寓，也包括各种写字楼；还包括仓库、加工以及流通基础设施的建设。而实上，许多开发商只主义零售商业用房的建设，造成结构失衡，闲置率不断上

第二、在零售商业地上又过分集中对购物中心的开发，有条件上，没条件的也一拥而上，在全国掀起一个不大不小的购物中心，据有关部门统计40余座城市，每年新增80多家购物中心，导致不少购物中心有场无市、有商无业；

第三、购物中心过度开发，主要是政府主导多方插手，宏观失控，泡沫凸现。目前热衷于购物中心建设的，

主要是（1）政府的政绩工程；

      （2）房地产商开发重点转移；

      （3）外资介入；

      （4）零售商自发介入；

      （5）其他产业扩大经营；

第四、盲目求大，存在着越来越大的倾向，据今年福布斯统计，世界十大购物中心，有八个在亚洲，其中中国占四个，面积由二、三十万平米，发展到四、五十万平米，甚至更大，争亚洲第一、世界一流。